La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil puissant de gestion patrimoniale. Mais le choix entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) a des conséquences majeures sur votre fiscalité, vos obligations comptables et votre stratégie de transmission. Décryptage, en lien avec notre accompagnement comptable SCI et notre expertise comptable.
SCI à l'IR : la transparence fiscale
Par défaut, la SCI est soumise à l'IR. Les revenus fonciers remontent directement dans la déclaration de revenus des associés, au prorata de leurs parts. Avantages : régime simple, plus-value des particuliers (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération de prélèvements sociaux après 30 ans). Inconvénients : les revenus fonciers s'ajoutent aux autres revenus et peuvent être fortement imposés (tranche marginale + prélèvements sociaux de 17,2 %). (Source : service-public.fr, vérifié le 20/02/2026.)
SCI à l'IS : l'optimisation par l'amortissement
À l'IS, la SCI est imposée comme une société commerciale. L'avantage principal : vous pouvez amortir le bien immobilier, ce qui réduit considérablement le résultat imposable. Le taux d'IS est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions de CA et de détention du capital), puis 25 %. Les bénéfices peuvent être réinvestis sans fiscalité supplémentaire tant qu'ils ne sont pas distribués. À lire aussi : Impôt sur les sociétés : guide et Taux réduit IS 15 % PME. (Source : entreprendre.service-public.fr, vérifié le 17/02/2026.)
La plus-value à l'IS : un point d'attention
À l'IS, lors de la vente du bien, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut la rendre significativement plus élevée qu'à l'IR. Par ailleurs, il n'y a pas d'abattement lié à la durée de détention comme pour les particuliers. C'est un élément important à prendre en compte dans votre réflexion.
SCI ou LMNP : quelle option pour l'investissement locatif ?
Si vous louez meublé, le statut LMNP au réel offre un mécanisme d'amortissement comparable à la SCI à l'IS, sans la lourdeur d'une société. Voir nos articles dédiés : LMNP : amortissements et Comptabilité LMNP : guide complet.
Un choix qui mérite une étude personnalisée
Chaque situation est différente : stratégie de rémunération, horizon de détention, niveau de revenus, objectifs de transmission… Le choix entre IR et IS dépend de nombreux paramètres qui doivent être analysés au cas par cas. Chez E-Cab, nous simulons les deux scénarios sur 10-20 ans, en intégrant votre stratégie patrimoniale. Voir nos offres et tarifs.