Question 1

Faut-il obligatoirement un expert comptable pour une SCI ?

Accepted Answer

Non, ce n'est pas légalement obligatoire pour une SCI à l'IR simple. Mais pour une SCI à l'IS, la comptabilité commerciale est obligatoire et l'expert comptable devient quasi indispensable pour sécuriser la liasse 2065, les amortissements et le dépôt des comptes au greffe.

Question 2

Combien coûte un expert comptable spécialisé en SCI ?

Accepted Answer

Les honoraires d'un expert comptable sont libres et fixés par lettre de mission. Pour une SCI, le tarif dépend du régime (IR ou IS), du nombre de biens, d'associés et du volume d'opérations. Une SCI à l'IR avec un seul bien est généralement moins coûteuse qu'une SCI à l'IS multi-biens. Demandez un devis personnalisé, selon volume et complexité du dossier.

Question 3

SCI à l'IR ou SCI à l'IS : que choisir ?

Accepted Answer

L'IR est adapté pour conserver un bien longtemps avec une optique patrimoniale et de transmission (abattement durée, plus-value des particuliers). L'IS sécurise la rentabilité courante grâce aux amortissements mais alourdit la fiscalité de cession. Le choix dépend de l'horizon de détention, du projet patrimonial et de la fiscalité personnelle des associés.

Question 4

Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?

Accepted Answer

Oui, mais elle bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés (article 206-2 du CGI), ce qui peut être très pénalisant pour une SCI initialement à l'IR. Pour de la location meublée, une SARL de famille ou une EURL à l'IR sont souvent plus adaptées.

Question 5

Comment déclarer les revenus d'une SCI à l'IR ?

Accepted Answer

La SCI dépose une déclaration 2072 récapitulative. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de résultat sur sa déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers), intégrée à la 2042. L'imposition se fait au barème progressif de l'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Question 6

Peut-on amortir un bien immobilier en SCI ?

Accepted Answer

Uniquement en SCI à l'IS. À l'IR, les amortissements ne sont pas déductibles des revenus fonciers (seules les charges réelles le sont). À l'IS, le bien est amorti par composants (gros œuvre, toiture, façade, agencements) sur 20 à 50 ans selon leur nature.

Question 7

Quelles charges peut-on déduire en SCI à l'IR ?

Accepted Answer

Intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, honoraires (comptable, avocat), provisions pour charges de copropriété. Les travaux d'amélioration sont également déductibles. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas.

Question 8

Comment transmettre une SCI à ses enfants ?

Accepted Answer

Par donation de parts sociales, qui permet de transmettre le patrimoine immobilier progressivement en utilisant les abattements (100 000 € par enfant tous les 15 ans). La SCI facilite la transmission car on transmet des parts (plus simple qu'un bien immobilier) et on peut conserver l'usufruit. Un expert comptable et un notaire travaillent en binôme sur ce type d'opération.

Question 9

Faut-il déposer les comptes d'une SCI au greffe ?

Accepted Answer

Oui pour une SCI à l'IS (obligation commerciale dans les 7 mois de la clôture). Non pour une SCI à l'IR. Le non-dépôt est sanctionné par une injonction du président du tribunal et des amendes.

Question 10

Quel régime fiscal pour une SCI familiale ?

Accepted Answer

Par défaut à l'IR (transparence fiscale). L'option pour l'IS est possible mais rarement pertinente pour une SCI familiale dont l'objectif est patrimonial. Le choix doit être validé par une simulation chiffrée tenant compte de la tranche d'imposition des associés et de l'horizon de détention.