L'amortissement LMNP est le principal levier fiscal du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel au régime réel. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, neutralisant ainsi tout ou partie du résultat imposable. Ce guide détaille la méthode de calcul par composants, les durées d'amortissement pratiquées et présente un exemple chiffré complet.
Le principe de l'amortissement en LMNP
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel amortit son bien immobilier comme une entreprise amortit ses immobilisations. L'amortissement reflète la dépréciation comptable du bien et constitue une charge déductible du résultat fiscal, sans sortie de trésorerie. La règle fondamentale du régime LMNP est que les amortissements ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit : ils sont mis en réserve si le résultat avant amortissement est déjà négatif ou nul, et utilisés ultérieurement sans limite de durée.
La méthode des composants : ventilation du prix d'acquisition
Le prix d'acquisition du bien doit être ventilé entre terrain (non amortissable) et constructions (amortissables), puis les constructions sont décomposées en plusieurs composants ayant chacun une durée d'usage propre. Cette méthode dite « des composants » est imposée par le règlement comptable et garantit une déduction fidèle de la dépréciation réelle.
| Composant | Quote-part indicative | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Terrain | 10 à 20 % | Non amortissable |
| Gros œuvre (structure, fondations) | 40 à 50 % | 50 à 80 ans |
| Toiture / étanchéité | 8 à 12 % | 25 ans |
| Façades, menuiseries extérieures | 8 à 12 % | 15 à 25 ans |
| Installations (élec, plomberie, chauffage) | 10 à 15 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs | 5 à 10 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et électroménager | Selon facture | 5 à 10 ans |
Exemple chiffré : amortissement d'un appartement LMNP de 200 000 €
Prenons un appartement acquis 200 000 € (hors frais), loué meublé sous le régime réel LMNP, avec 8 000 € de mobilier. Après ventilation : terrain 30 000 € (non amortissable), gros œuvre 90 000 €, toiture 16 000 €, façades 16 000 €, installations 24 000 €, agencements 24 000 €. L'amortissement annuel s'établit comme suit.
| Poste | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 90 000 € | 60 ans | 1 500 € |
| Toiture | 16 000 € | 25 ans | 640 € |
| Façades | 16 000 € | 20 ans | 800 € |
| Installations | 24 000 € | 20 ans | 1 200 € |
| Agencements | 24 000 € | 12 ans | 2 000 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | ≈ 1 143 € |
| Total amortissement annuel | — | — | ≈ 7 283 € |
Impact fiscal : neutraliser le résultat imposable
Sur la base de cet exemple, avec des loyers annuels de 12 000 € et des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, comptable) de 5 500 €, le résultat avant amortissement est de 6 500 €. L'amortissement de 7 283 € absorbe la totalité du résultat. Le LMNP est donc imposable sur 0 € au titre de cette année, et le solde non utilisé d'amortissement (783 €) est mis en réserve pour les exercices suivants. Sur la durée, l'amortissement permet de neutraliser plusieurs années d'imposition sur les loyers.
Points de vigilance
La ventilation par composants doit être justifiée (acte notarié, expertise, méthode raisonnée et documentée) pour résister à un éventuel contrôle. Une ventilation forfaitaire non motivée est risquée. Les durées doivent refléter l'usage réel : un bien neuf amortit sur des durées plus longues qu'un bien ancien. Le suivi du tableau d'amortissement (entrées, sorties, dotations, amortissements différés en période déficitaire) doit être tenu rigoureusement année après année.