SCI à l'IR ou à l'IS en 2026 : le vrai comparatif avec simulation

Publié le 2026-06-25 — par Omar ELALAMI TREBKI, expert-comptable.

Le choix du régime fiscal d'une SCI — impôt sur le revenu (régime de droit commun, transparence fiscale) ou impôt sur les sociétés (sur option) — est la décision la plus structurante du montage patrimonial. Elle conditionne le rendement net pendant l'exploitation, l'amortissement (autorisé à l'IS, interdit à l'IR), le sort fiscal des travaux, et surtout la fiscalité de la plus-value à la sortie. En 2026, deux paramètres rebattent les cartes : la **hausse de la CSG** qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus fonciers (LFSS 2026), et le maintien du **régime des plus-values des particuliers** pour la SCI à l'IR avec ses abattements pour durée de détention. Ce guide rédigé par [E-Cab](/), cabinet d'expertise comptable en ligne inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables (Région Grand Est), pose le comparatif chiffré sur 10 et 20 ans et donne la grille de décision selon votre projet patrimonial. Pour le pilier généraliste, voir notre article [SCI à l'IS ou à l'IR](/ressources/sci-is-ir).

Ce qu'il faut retenir en 2026

• **SCI à l'IR (transparence)** : revenus fonciers imposés au barème IR + 18,6 % de PS depuis le 1er janvier 2026. Pas d'amortissement. Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour travaux de rénovation énergétique sortie passoire jusqu'au 31/12/2027). • **SCI à l'IS (option)** : bénéfices imposés à 15 % jusqu'à 42 500 € (conditions PME) puis 25 %. Amortissement des immeubles autorisé (hors terrain). Dividendes distribués aux associés soumis au PFU 31,4 % depuis 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS). • **Plus-value de cession** : à l'IR, régime des particuliers (article 150 U CGI), 19 % IR + 17,2 % PS, abattements pour durée de détention (exonération totale IR à 22 ans, totale PS à 30 ans). À l'IS, régime professionnel : (prix de cession – VNC), imposé à l'IS sans abattement de durée. • **Option IS** irrévocable au-delà de 5 ans (article 239 CGI), entraîne les conséquences d'une cessation d'activité (imposition immédiate plus-values latentes). • **Trajectoire patrimoniale** : IR favorable à long terme (détention > 20 ans, sortie en plus-value avec abattements). IS favorable pendant l'exploitation et pour la capitalisation, défavorable à la sortie si l'immeuble a été largement amorti.

Avertissement méthodologique

Les comparatifs, mécaniques d'amortissement, simulations sur 10 / 20 ans et grilles de décision présentés dans ce dossier constituent des **ordres de grandeur indicatifs à vocation pédagogique**, fondés sur les barèmes fiscaux 2026 et des hypothèses simplifiées (immeuble type, TMI fixe, absence de dispositifs spécifiques type Pinel / Denormandie / Malraux, hors IFI). Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS engage votre stratégie patrimoniale sur 15 à 30 ans : il doit reposer sur une **analyse approfondie de votre situation** par un expert-comptable intégrant votre patrimoine global, votre composition familiale, votre horizon de détention et votre stratégie de transmission. [Contactez E-Cab](/contact) pour une étude personnalisée.

01 — Cadre fiscal des deux régimes

La SCI est par défaut soumise à l'IR : elle est dite « transparente », c'est-à-dire qu'elle ne paie pas d'impôt en propre ; les loyers nets sont imposés directement entre les mains des associés, à proportion de leur quote-part dans le capital, dans la catégorie des revenus fonciers ([article 8 du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006307091)). Sur option, la SCI peut être assujettie à l'IS ([article 206-3 du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048842030)) : elle devient alors un contribuable autonome, ses bénéfices sont imposés à l'IS, et les distributions aux associés relèvent du régime des revenus de capitaux mobiliers (RCM, PFU à 31,4 % ou barème sur option). L'option est exercée par lettre signée des associés adressée au service des impôts et devient irrévocable au-delà de 5 ans.

02 — Les 8 différences clés à connaître

Synthèse des écarts structurels entre les deux régimes en 2026.

03 — La hausse de la CSG (LFSS 2026) : impact direct sur la SCI à l'IR

La LFSS 2026 a relevé la CSG de 1,4 point sur les revenus du patrimoine et de placement. Le taux global des prélèvements sociaux passe de 17,2 % à **18,6 %** au 1er janvier 2026. Pour une SCI à l'IR qui distribue 30 000 € de revenus fonciers nets, l'impact direct de la hausse est de **420 € par an et par foyer**. Sur 10 ans, c'est 4 200 € de PS supplémentaires. La SCI à l'IS n'est pas concernée directement (les bénéfices sont à l'IS), mais les **dividendes** versés aux associés subissent également la hausse via le PFU porté à 31,4 %. À noter : les plus-values immobilières des particuliers (sortie en SCI à l'IR) restent à **17,2 % de PS** — exclusion explicite de la hausse CSG, ce qui renforce l'avantage de l'IR à la sortie. Source : [service-public.gouv.fr, fiche A18796](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32963) actualisée au 10 février 2026.

04 — SCI à l'IR : la mécanique du déficit foncier

Le déficit foncier est l'avantage central de la SCI à l'IR. Il se forme lorsque les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, honoraires de gestion) dépassent les loyers encaissés. **Règle d'imputation** : le déficit foncier issu des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le **revenu global** dans la limite de **10 700 € par an** (porté à **21 400 €** jusqu'au 31/12/2027 pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir d'une classe DPE E, F ou G). L'excédent et la part issue des intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des **10 années suivantes** ([article 156 I 3° du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048834983)). C'est un levier puissant pour les contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30 %) qui investissent dans l'ancien avec travaux.

05 — SCI à l'IS : la mécanique de l'amortissement

L'IS autorise l'amortissement comptable et fiscal de l'immeuble (hors terrain, qui n'est jamais amortissable). On décompose le bien par composants pour appliquer des durées d'usage cohérentes.

06 — Simulation chiffrée sur 10 ans : SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Hypothèses : immeuble locatif acquis 300 000 € (dont 240 000 € amortissables), loyers annuels 18 000 €, charges réelles 4 000 €, intérêts d'emprunt 5 000 €/an. TMI 30 % + PS 18,6 %. _Les chiffres ci-dessous sont des **ordres de grandeur indicatifs**, sensibles à la TMI, à la composition du foyer et à la structure de financement. Pour une analyse approfondie de votre projet, [contactez un expert-comptable E-Cab](/contact)._

07 — La sortie : le « moment de vérité » de la SCI à l'IS

L'IS est très attractif pendant l'exploitation, mais l'avantage s'inverse souvent à la cession. **À l'IR**, la plus-value relève du régime des particuliers ([article 150 U CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038612055)) : 19 % d'IR + 17,2 % de PS, avec des abattements pour durée de détention conduisant à l'**exonération totale d'IR à 22 ans** et à l'**exonération totale de PS à 30 ans**. **À l'IS**, la plus-value relève du régime professionnel : (prix de cession – valeur nette comptable). Comme l'immeuble a été amorti chaque année, la VNC diminue mécaniquement, ce qui **gonfle** la plus-value taxable. Aucune décote pour durée de détention. Exemple : pour notre immeuble acquis 300 000 € et revendu 400 000 € après 15 ans, en IR la plus-value brute est de 100 000 €, abattue à environ 65 % en IR (≈ 35 000 € imposables) et 30 % en PS (≈ 70 000 € imposables). En IS, la VNC est ≈ 192 000 € (après 108 000 € d'amortissements), la plus-value est de **208 000 €** taxée à 25 % d'IS = **52 000 €**, à laquelle s'ajoute le PFU à 31,4 % si distribution. L'IS coûte sensiblement plus cher à la sortie sur les détentions longues.

08 — La grille de décision selon le projet patrimonial

Le choix se résume à trois questions. **Question 1 — Horizon de détention** : court ou moyen terme (< 15 ans) avec capitalisation et réinvestissement → **IS**. Long terme (> 20 ans) avec sortie en plus-value et transmission → **IR**. **Question 2 — TMI des associés** : TMI 0 % ou 11 % → IR généralement plus efficient (faible coût de l'impôt sur les loyers, abattements maximisés à la sortie). TMI 30 %, 41 % ou 45 % → IS attractif pendant l'exploitation grâce au taux 15 %/25 % et à l'amortissement. **Question 3 — Profil d'investissement** : neuf locatif sans travaux structurels → IS optimise via l'amortissement. Ancien avec gros travaux → IR optimise via le déficit foncier imputable sur le revenu global. **Variante SCI familiale de jouissance** : si l'objectif principal est la transmission progressive via donation de parts (abattement 100 000 € par enfant et par parent renouvelable tous les 15 ans), le régime IR est généralement préféré pour conserver la mécanique des plus-values des particuliers et éviter les frottements IS sur les plus-values latentes lors de la transmission.

09 — Erreurs et pièges fréquents

• **Opter pour l'IS sans simuler la sortie** : l'amortissement crée un avantage immédiat séduisant, mais l'imposition de la plus-value professionnelle à la cession peut totalement absorber le gain cumulé. • **Croire que l'option IS est réversible** : elle est irrévocable au-delà de 5 ans (article 239 du CGI). Le retour à l'IR entraînerait alors la cessation d'activité fiscale (imposition immédiate des plus-values latentes). • **Distribuer systématiquement les bénéfices d'une SCI à l'IS** : la capitalisation dans la société à l'IS est plus efficace que la distribution (qui supporte 31,4 % de PFU en plus de l'IS déjà payé — frottement combiné ≈ 48,5 %). • **Mélanger SCI patrimoniale et activité de marchand de biens ou de location meublée** : la qualification commerciale entraîne le basculement automatique à l'IS (article 206-2 du CGI), sans option. • **Sous-estimer l'obligation comptable IS** : tenue d'une comptabilité commerciale complète, liasse 2065, AGOA, dépôt des comptes. Le budget annuel à intégrer est significatif. • **Oublier la TVA** sur les locations professionnelles : option pour la TVA à analyser pour les baux commerciaux.

10 — Foire aux questions

Une SCI familiale doit-elle être à l'IR ou à l'IS ?

Pour une SCI familiale de gestion patrimoniale (location nue, transmission progressive aux enfants), le régime IR est presque toujours préférable : il préserve les abattements pour durée de détention sur les plus-values et fluidifie la transmission par donation de parts. Le régime IS n'est pertinent que pour les SCI familiales orientées vers la capitalisation et le réinvestissement, sans projet de sortie en plus-value.

Peut-on déduire les intérêts d'emprunt en SCI à l'IS ?

Oui, les intérêts d'emprunt sont déductibles en SCI à l'IS comme en SCI à l'IR, sous réserve des limitations générales (article 212 bis du CGI pour les charges financières nettes excédant 3 M€, peu pertinent en pratique pour une SCI patrimoniale).

Une SCI à l'IS peut-elle louer en meublé ?

Oui. La location meublée par une société soumise à l'IS relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés à l'IS, et non du statut LMNP réservé aux personnes physiques. C'est une voie d'investissement alternative au LMNP individuel, à arbitrer notamment depuis la LF 2025 qui a réintégré les amortissements dans la plus-value LMNP des particuliers — voir notre [guide LMNP 2026](/ressources/lmnp-2026-guide-complet).

Quel est le taux d'IS applicable à une SCI à l'IS en 2026 ?

Taux réduit de 15 % sur la fraction de bénéfice n'excédant pas 42 500 € (sous conditions de PME : CA HT < 10 M€, capital intégralement libéré, détention à 75 % minimum par des personnes physiques). Au-delà, taux normal de 25 %. Aucun changement par rapport à 2025.

Comment se passe la transmission de parts de SCI ?

La donation de parts de SCI bénéficie de l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). C'est l'un des principaux leviers de transmission patrimoniale. Les parts peuvent en outre être valorisées avec une décote pour illiquidité (généralement 10 à 20 %), à étayer par un protocole d'évaluation rigoureux. Pour les transmissions d'entreprise, voir notre article [Pacte Dutreil](/ressources/pacte-dutreil-transmission-entreprise).

Choisir le régime fiscal de votre SCI

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Questions fréquentes

Quelle est la différence majeure entre SCI à l'IR et SCI à l'IS en 2026 ?

La SCI à l'IR (transparence fiscale) impose les loyers aux mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, sans amortissement, avec un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortie passoire). La SCI à l'IS impose les bénéfices au taux de 15 % (jusqu'à 42 500 €, conditions de PME) puis 25 %, autorise l'amortissement des immeubles, mais soumet la plus-value de cession au régime professionnel sans abattement pour durée de détention.

Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers en 2026 ?

À compter du 1er janvier 2026, la CSG est portée de 9,2 % à 10,6 % par la LFSS 2026, ce qui porte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,2 % à 18,6 %. Cette hausse s'applique directement aux revenus fonciers d'une SCI à l'IR. Les plus-values immobilières des particuliers (cession par une SCI à l'IR) restent à 17,2 % de PS. Source : service-public.gouv.fr, fiche A18796 du 10 février 2026.

Une SCI à l'IS peut-elle bénéficier du taux réduit d'IS à 15 % ?

Oui, sous conditions de PME (chiffre d'affaires HT < 10 M€, capital intégralement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques). Le taux réduit de 15 % s'applique à la fraction de bénéfice n'excédant pas 42 500 €, au-delà le taux normal de 25 % s'applique. Voir notre article [IS taux réduit 15 % PME](/ressources/is-taux-reduit-15-pme).

Comment est calculée la plus-value d'une SCI à l'IS lors de la cession d'un immeuble ?

La plus-value relève du régime des plus-values professionnelles : différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués). Elle est imposée à l'IS au taux normal (15 % puis 25 %), sans abattement pour durée de détention. C'est la principale différence avec la SCI à l'IR, où la plus-value des particuliers ouvre droit aux abattements (exonération totale d'IR à 22 ans, totale de PS à 30 ans).

Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?

Oui, l'option pour l'IS peut être exercée à tout moment et devient irrévocable au-delà de 5 ans (article 239 du CGI). Elle entraîne en revanche les conséquences fiscales d'une cessation d'activité : imposition immédiate des bénéfices non encore taxés, des plus-values latentes sur les immeubles et des plus-values en report. L'opération doit être chiffrée avant décision.

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