Q: Quelles sont les cotisations sociales SSI d'un LMP ?

Maladie-maternité, retraite de base et complémentaire, invalidité-décès, allocations familiales, CSG-CRDS. Le taux global est de l'ordre de 30 à 45 % du bénéfice selon le niveau de revenu. Cotisations minimales dues même en l'absence de bénéfice (environ 1 200 €/an).

Q: Comment éviter le basculement LMNP vers LMP ?

Surveiller annuellement les deux seuils (23 000 € de recettes ET dépassement des autres revenus). Possibilité de fractionner la détention entre conjoints (les seuils s'apprécient au niveau du foyer), de basculer vers un véhicule sociétaire (SCI à l'IS, SARL de famille) ou d'arbitrer entre meublé et nu pour rester sous les seuils. Anticipation indispensable.

Q: Faut-il déclarer une LMP au RCS ?

Non, l'inscription au RCS n'est plus exigée depuis 2020 (suite à la décision du Conseil constitutionnel). Une déclaration P0i auprès du guichet unique INPI suffit pour l'ouverture de l'activité et l'affiliation à la SSI.

Question 1

Quand devient-on LMP ?

Accepted Answer

Dès que les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, pensions). Si une seule condition est remplie, vous restez en LMNP. Si les deux sont remplies, le basculement est automatique avec affiliation à la SSI.

Question 2

Faut-il un expert comptable spécialisé en LMP ?

Accepted Answer

Vivement recommandé : la complexité comptable (comptabilité commerciale), sociale (SSI, DSI) et fiscale (déficits sur revenu global, plus-values pro, exonérations 151 septies) est très supérieure au LMNP. Un expert comptable LMP sécurise les déclarations et optimise les arbitrages patrimoniaux.

Question 3

Combien coûte un expert comptable spécialisé en LMP ?

Accepted Answer

Les honoraires d'un expert comptable sont libres et fixés par lettre de mission. Le tarif dépend du nombre de biens, du volume de pièces, des missions confiées (tenue, liasse, DSI, conseil patrimonial). Pour connaître la grille applicable à votre situation, demandez un devis personnalisé, selon volume et complexité du dossier.

Question 4

Quelles sont les caractéristiques avantageuses du LMP ?

Accepted Answer

Imputation des déficits sur le revenu global du foyer fiscal sans limitation (puissant levier pour contribuables fortement imposés), exonération possible des plus-values professionnelles après 5 ans (article 151 septies), statut de professionnel reconnu facilitant le financement bancaire, possibilité d'exonération d'IFI sous conditions.

Question 5

Quels sont les inconvénients du LMP ?

Accepted Answer

Cotisations sociales SSI (30 à 45 % du bénéfice), comptabilité commerciale plus lourde, obligations déclaratives accrues (DSI annuelle), passage souvent subi suite au franchissement des seuils, fiscalité de cession plus complexe (plus-value pro avec réintégration des amortissements).

Question 6

LMP et SCI : compatible ?

Accepted Answer

Une SCI à l'IS peut faire de la location meublée mais le statut LMP s'applique aux personnes physiques. Pour conserver une transparence fiscale en location meublée, la SARL de famille (à l'IR) ou l'EURL à l'IR sont plus adaptées. Une SCI à l'IR ne peut pas faire de meublé sans basculer à l'IS.

Question 7

Comment fonctionne l'exonération des plus-values LMP ?

Accepted Answer

Article 151 septies du CGI : exonération totale si recettes annuelles HT < 90 000 € (moyenne des 2 dernières années) et activité exercée depuis au moins 5 ans. Exonération dégressive entre 90 000 € et 126 000 €. Au-delà, plus-value pro taxée au régime des plus-values professionnelles à court ou long terme selon la fraction.

Question 8

Quelles sont les cotisations sociales SSI d'un LMP ?

Accepted Answer

Maladie-maternité, retraite de base et complémentaire, invalidité-décès, allocations familiales, CSG-CRDS. Le taux global est de l'ordre de 30 à 45 % du bénéfice selon le niveau de revenu. Cotisations minimales dues même en l'absence de bénéfice (environ 1 200 €/an).

Question 9

Comment éviter le basculement LMNP vers LMP ?

Accepted Answer

Surveiller annuellement les deux seuils (23 000 € de recettes ET dépassement des autres revenus). Possibilité de fractionner la détention entre conjoints (les seuils s'apprécient au niveau du foyer), de basculer vers un véhicule sociétaire (SCI à l'IS, SARL de famille) ou d'arbitrer entre meublé et nu pour rester sous les seuils. Anticipation indispensable.

Question 10

Faut-il déclarer une LMP au RCS ?

Accepted Answer

Non, l'inscription au RCS n'est plus exigée depuis 2020 (suite à la décision du Conseil constitutionnel). Une déclaration P0i auprès du guichet unique INPI suffit pour l'ouverture de l'activité et l'affiliation à la SSI.