Le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision fiscale la plus structurante pour un LMNP. Connue sous les requêtes « lmnp micro bic ou reel », « micro bic ou reel », « comptabilité lmnp réel simplifié » ou « régime lmnp », cette question conditionne le résultat imposable et donc l'impôt à payer pendant toute la durée de détention. Ce guide donne les seuils 2026, les règles d'arbitrage et des exemples chiffrés.
Les deux régimes en bref
• Micro-BIC : régime forfaitaire. Abattement automatique sur les recettes (50 % meublés classiques, 30 % meublés de tourisme non classés depuis 2025, 71 % meublés classés et chambres d'hôtes). Aucune déduction des charges réelles, aucun amortissement. Déclaration directe sur 2042-C-PRO. • Régime réel : déduction de toutes les charges réelles + amortissements du bien et du mobilier. Comptabilité commerciale complète, liasse fiscale 2031. Résultat fiscal généralement nul ou faible pendant 15-20 ans.
Seuils 2026 et règles de basculement
Les seuils 2026 ont été redéfinis par la loi Le Meur (LF 2025) : • Meublés classiques (longue durée, étudiants, résidence principale) : 77 700 € de recettes — abattement 50 %. • Meublés de tourisme NON classés : 15 000 € — abattement 30 %. • Meublés de tourisme CLASSÉS et chambres d'hôtes : 77 700 € — abattement 71 %. Au-delà de ces seuils, basculement obligatoire au régime réel. En dessous, option pour le réel possible et souvent recommandée.
Comparatif chiffré sur un cas concret
Cas : appartement meublé acquis 200 000 € (terrain 30 000 €, bien 170 000 €), mobilier 8 000 €, emprunt 180 000 € sur 20 ans, recettes annuelles 12 000 €, intérêts d'emprunt année 1 : 4 200 €, charges (taxe foncière, assurance, copro, entretien) : 2 500 €. • Micro-BIC : résultat fiscal = 12 000 × 50 % = 6 000 €. À une TMI de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux : 2 832 € d'impôt. • Régime réel : charges déductibles = 4 200 + 2 500 = 6 700 €. Amortissements (bien hors terrain 170 000 / 30 ans + mobilier 8 000 / 7 ans) = 5 667 + 1 143 = 6 810 €. Total déductions : 13 510 €. Résultat fiscal = 12 000 − 13 510 = −1 510 € → 0 € d'impôt, déficit reportable sur les 10 années suivantes (uniquement contre des bénéfices LMNP). Économie année 1 : 2 832 €.
Tableau d'arbitrage micro-BIC vs réel
Indications générales selon la situation.
| Situation | Régime recommandé |
|---|---|
| Investissement financé à crédit | Régime réel |
| Bien ancien à rénover avec travaux | Régime réel |
| Charges réelles > 50 % des recettes | Régime réel |
| Bien hérité, sans emprunt, peu de charges | Micro-BIC parfois suffisant |
| Meublé de tourisme classé, peu de charges | Comparer (abattement 71 % très favorable) |
| Recettes > seuils | Réel obligatoire |
Comment opter pour le régime réel
L'option pour le régime réel se fait par courrier au SIE (service des impôts des entreprises) du lieu de situation du bien (ou du domicile pour les nouveaux LMNP), avant le 1er février de l'année concernée. Pour un nouveau LMNP, l'option doit être formulée dans les 3 mois suivant le début d'activité, au moment de l'immatriculation. L'option est valable 1 an, reconductible tacitement, dénonciation possible avant le 1er février chaque année. E-Cab gère cette option dans le cadre de sa mission LMNP et sécurise sa validité.
Erreurs fréquentes d'arbitrage
Quelques pièges à éviter : choisir le micro-BIC par défaut « parce que c'est plus simple » alors qu'un emprunt rend le réel très avantageux ; oublier d'opter pour le réel dans les 3 mois suivant le début d'activité ; ne pas découper le bien par composants au réel (amortissements sous-optimaux) ; ignorer le report du déficit LMNP sur 10 ans (limité aux bénéfices LMNP). Un audit annuel par un expert-comptable LMNP sécurise ces choix.