La loi de finances pour 2026 a été promulguée le 19 février 2026 et est entrée en vigueur le 21 février 2026. Pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l'année est doublement structurante : d'un côté, l'amortissement par composants au régime réel — pierre angulaire du dispositif — est préservé après le rejet de l'amendement de plafonnement à 2 % ; de l'autre, les seuils micro-BIC sont revalorisés à 83 600 €, la CSG est portée à 10,6 % (prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine) et un nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) introduit l'amortissement en location nue. À cela s'ajoute, depuis la LF 2025 et toujours applicable en 2026, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la cession. Ce guide rédigé par E-Cab, cabinet d'expertise comptable en ligne inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables (Région Grand Est), fait le point sur l'ensemble du dispositif LMNP applicable en 2026 et sur les arbitrages à conduire avant la prochaine déclaration.
Ce qu'il faut retenir en 2026
• **Amortissement préservé** : pas de plafonnement à 2 %, le régime par composants reste inchangé (sous-amendement I-3969 écarté du texte final). • **Seuils micro-BIC revalorisés** : 83 600 € (abattement 50 %) pour le meublé longue durée et le tourisme classé, 15 000 € (abattement 30 %) pour le tourisme non classé, 203 100 € (abattement 71 %) pour la parahôtellerie. • **Hausse CSG** : prélèvements sociaux portés de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du patrimoine (LMNP non affilié SSI, dividendes). Les plus-values immobilières restent à 17,2 %. • **Plus-value LMNP** : la réintégration des amortissements (LF 2025) continue de s'appliquer ; exceptions maintenues pour les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et résidences d'accueil familial. • **Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)** : nouvel amortissement 3 % à 5,5 % réservé à la **location nue** de résidence principale, engagement 9 ans, plafonné à 8 000 € / an. • **Registre Declaloc** : enregistrement obligatoire de tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026 ; sanctions jusqu'à 20 000 €. • **Statut LMP des non-résidents** : fin de l'automaticité (article 53 LF 2026), les revenus professionnels du pays de résidence sont désormais pris en compte.
01 — Cadre
Le LMNP désigne un particulier qui donne en location un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité ne devienne professionnelle au sens fiscal. Les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le logement doit comporter l'ensemble des équipements listés au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien). Le LMNP s'oppose au LMP qui s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 € **et** dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'IR (article 155 IV du CGI). Source de référence : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10.
02 — Les 6 mesures de la loi de finances 2026 qui touchent le LMNP
La LF 2026 (promulguée le 19 février 2026) ne contient pas de réforme structurelle du LMNP mais six dispositions qui modifient l'équation économique du dispositif.
| Mesure | Effet pour le loueur LMNP | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Amortissement par composants | Maintenu sans plafonnement (amendement 2 % écarté) | Statu quo |
| Seuils micro-BIC | 83 600 € longue durée / classé · 15 000 € non classé · 203 100 € parahôtellerie | Recettes 2026 |
| Hausse CSG (+1,4 pt) | Prélèvements sociaux portés de 17,2 % à 18,6 % | 01/01/2026 |
| Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Amortissement 3 % à 5,5 % — réservé à la location **nue** | Acquisitions jusqu'au 31/12/2028 |
| Statut LMP non-résidents | Fin de la requalification automatique au-delà de 23 000 € | Article 53 LF 2026 |
| Gîtes ruraux | Exonération de taxe d'habitation sur résidences secondaires (critères qualité) | 01/01/2026 |
03 — Seuils micro-BIC 2026 : qui est gagnant, qui est perdant
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges. Il est simple, mais souvent défavorable dès qu'il existe un emprunt en cours, car les intérêts et l'amortissement ne sont pas pris en compte. À compter du 1er janvier 2026, les plafonds sont revalorisés dans le cadre de la révision triennale 2026-2028.
| Type de location meublée | Plafond 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (résidence principale, bail mobilité, étudiant) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé Atout France (1 à 5 étoiles) | 83 600 € | 50 % |
| Chambres d'hôtes classées | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (Airbnb, Booking sans classement) | 15 000 € | 30 % |
| Parahôtellerie (3 prestations sur 4 — petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) | 203 100 € | 71 % |
04 — Loi anti-Airbnb : la bascule des meublés de tourisme non classés
Pour les loueurs Airbnb / Booking sans classement Atout France, l'effet conjugué de la loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et de la LF 2026 est sévère : le plafond passe à **15 000 €** (au lieu de 77 700 € avant 2025) et l'abattement à **30 %** (au lieu de 71 %). Au-delà de 15 000 €, le régime réel devient obligatoire avec ses contraintes comptables (livre-journal, liasse 2031, annexes 2033). La parade : **faire classer le bien** auprès d'un organisme accrédité — classement valable 5 ans, qui rebascule le bien dans le plafond 83 600 € / abattement 50 %. À défaut, deux choix : revenir à la location longue durée (qui reste sous le régime favorable) ou basculer en réel et amortir.
05 — Hausse de la CSG : PS à 18,6 % sur les loyers LMNP
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 augmente la CSG de 1,4 point sur les revenus du patrimoine et de placement. Le taux global des prélèvements sociaux passe ainsi de **17,2 % à 18,6 %**. Sont concernés les loyers LMNP non soumis aux cotisations sociales des indépendants (location de longue durée notamment) et les dividendes. Ne sont **pas** concernés : les revenus LMP, les loyers LMNP déjà soumis aux cotisations SSI (courte durée > 23 000 €), les revenus fonciers et les plus-values immobilières (qui restent à 17,2 %). Pour un LMNP au régime réel dégageant un résultat positif après amortissements de 5 000 €, l'impact direct de la hausse est d'environ 70 € par an ; pour un loueur au micro-BIC avec 20 000 € de recettes, l'impact atteint environ 140 €.
06 — Amortissement au régime réel : mécanique et durées
L'amortissement consiste à étaler comptablement la valeur du bien et de ses composants sur leur durée d'utilisation. Pour un bien meublé, on retient une décomposition par composants conforme aux PCG, sécurisée par l'expert-comptable.
| Composant | Quote-part indicative | Durée d'amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 10 % à 20 % | — | 0 % |
| Gros œuvre | 40 % à 50 % | 40 à 50 ans | 2,0 % à 2,5 % |
| Façades, étanchéité, couverture | 10 % à 15 % | 20 à 30 ans | 3,3 % à 5 % |
| Installations techniques (chauffage, plomberie, électricité) | 15 % à 20 % | 15 à 25 ans | 4 % à 6,7 % |
| Agencements intérieurs | 5 % à 10 % | 10 à 15 ans | 6,7 % à 10 % |
| Mobilier et équipements | 5 % à 10 % | 5 à 10 ans | 10 % à 20 % |
07 — Pourquoi l'amortissement reste l'arme fiscale du LMNP
L'amortissement vient en déduction du résultat BIC, mais ne peut pas créer ou augmenter un déficit (article 39 C II du CGI) : la fraction non utilisée est reportable sans limitation de durée sur les bénéfices futurs de même nature. Sur un investissement financé à crédit, ce mécanisme neutralise fiscalement les loyers pendant de longues années — souvent 10 à 20 ans selon l'emprunt et la décomposition des composants. La LF 2026 confirme ce mécanisme : le sous-amendement n° I-3969 (Iñaki Echaniz, déposé le 14 novembre 2025) qui visait à plafonner l'amortissement à 2 % a été **écarté du texte final** sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité (49.3). Aucun plafonnement, aucune limitation par catégorie, le régime reste intact.
08 — Micro-BIC ou régime réel : la règle d'arbitrage
Le choix se fait en fonction des charges réelles, des intérêts d'emprunt et de la quote-part d'amortissement annuel. En pratique, dès que ces trois postes cumulés dépassent l'abattement forfaitaire (50 % pour la longue durée et le classé, 30 % pour le non classé), le réel devient plus avantageux. **Exemple** : sur un bien acheté 250 000 € (dont 200 000 € amortissables), financé à 80 %, loué 12 000 € / an : intérêts ≈ 4 000 € + taxe foncière, charges, assurance ≈ 1 800 € + amortissement ≈ 6 000 € = 11 800 € de charges. Le réel ramène le résultat imposable à 200 €, contre 6 000 € au micro-BIC (50 % abattement). Économie d'IR + PS : environ 1 800 € par an pour une TMI 30 %. L'option pour le réel doit être formulée **avant le 1er février** de l'année concernée, ou dès le dépôt de la première déclaration en cas de début d'activité (article 50-0 du CGI).
09 — Plus-value LMNP depuis la LF 2025 (toujours applicable en 2026)
Avant 2025, l'amortissement présentait une asymétrie favorable : déduit pendant l'exploitation, ignoré au moment de la cession (prix d'acquisition retenu sans retraitement). La loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025), article 84 a mis fin à cette asymétrie pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 : les amortissements admis en déduction au régime réel doivent être **réintégrés dans le calcul de la plus-value**. La plus-value reste régie par les plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de PS (les plus-values immobilières ne subissent pas la hausse CSG 2026), avec abattements pour durée de détention. **Exceptions limitatives** : les résidences services pour étudiants, seniors, EHPAD et résidences d'accueil familial restent hors du dispositif. La LF 2026 n'a pas modifié ce régime.
10 — Abattements pour durée de détention en 2026
Les barèmes d'abattement restent inchangés en 2026 : exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale de PS à 30 ans.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération totale d'IR | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
11 — Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : une alternative en location nue
La LF 2026 introduit à l'article 31 du CGI un dispositif de défiscalisation pour les acquisitions de logements **loués nus** à usage de résidence principale, réalisées entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Il ne s'applique pas au LMNP mais constitue un véhicule concurrent qu'il faut connaître pour bien arbitrer. **Conditions** : bâtiment d'habitation collectif (pas de maison individuelle), engagement de location de 9 ans, plafonds de loyer (intermédiaire / social / très social), plafonds de ressources des locataires, location effective dans les 12 mois. **Avantage** : amortissement annuel sur 80 % du prix d'acquisition, taux de 3 % (intermédiaire ancien) à 5,5 % (très social neuf), plafonné à 8 000 € / an (majoré à 10 000 € ou 12 000 € avec ≥ 50 % de logements sociaux). L'amortissement déduit minore le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB III du CGI), ce qui impose un investissement long pour bénéficier des abattements pour durée de détention. Comparativement, le LMNP reste plus souple (pas de plafond de loyer, pas de plafond de ressources) mais le bailleur privé peut être pertinent pour un investisseur recherchant un produit nu en zone tendue.
12 — Registre Declaloc : enregistrement obligatoire de tous les meublés de tourisme
La loi Le Meur, complétée par les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026, rend l'enregistrement obligatoire pour **tous** les meublés de tourisme sur l'ensemble du territoire (résidence principale ou secondaire, classé ou non classé). Le téléservice national **Declaloc** est opérationnel à compter du **20 mai 2026**. À cette date, aucune annonce ne peut être publiée sur une plateforme (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) sans numéro d'enregistrement valide. **Sanctions** : jusqu'à 10 000 € en cas de défaut d'enregistrement, 20 000 € en cas de fausse déclaration. Les plateformes ont l'obligation de retirer les annonces non conformes. Les loueurs doivent anticiper : enregistrement préalable, mise à jour du DPE, déclaration en mairie le cas échéant (zones soumises à autorisation de changement d'usage : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.).
13 — LMNP / LMP : la bascule (et la nouveauté pour les non-résidents)
Le passage en LMP est automatique dès que les deux conditions de l'article 155 IV du CGI sont **cumulativement** remplies : recettes annuelles supérieures à 23 000 € **et** supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'IR (salaires, BIC, BNC, BA, pensions de retraite). Le LMP entraîne : affiliation obligatoire à la SSI, régime des plus-values **professionnelles** (avec exonération possible au bout de 5 ans d'activité si recettes < 90 000 €, article 151 septies du CGI), imputation des déficits sur le revenu global. **Nouveauté LF 2026 (article 53)** : la requalification automatique en LMP des **non-résidents** fiscaux dépassant 23 000 € sans autre revenu professionnel français est supprimée. Les revenus d'activité professionnelle perçus dans l'État de résidence (salaires, BIC, BNC, BA, retraites — pas les revenus du patrimoine) sont désormais pris en compte, à condition d'être effectivement imposés à un impôt équivalent à l'IR français. Cette mesure sécurise les non-résidents fiscaux qui louent en meublé en France.
14 — TVA et para-hôtellerie
La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Mais lorsque le loueur fournit, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, accueil même non personnalisé), l'activité bascule dans le champ de la TVA au taux de 10 %. Cela ouvre la possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien neuf (notamment en résidence services) mais transforme la nature de l'activité (parahôtellerie, plafond micro à 203 100 €, possible affiliation SSI selon le statut). Le choix doit être arbitré au regard du modèle d'exploitation et de l'horizon de détention.
15 — DPE : calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose un calendrier progressif d'interdiction de mise en location pour les logements les plus énergivores, qui s'applique au meublé comme au nu : depuis le **1er janvier 2025**, les logements classés G sont interdits à la location ; **1er janvier 2028** pour les logements F ; **1er janvier 2034** pour les logements E. La LF 2026 prolonge en compensation jusqu'au **31 décembre 2027** le doublement exceptionnel du plafond du déficit foncier (21 400 € au lieu de 10 700 €) pour les travaux permettant à un logement de sortir de la catégorie des passoires énergétiques — mais ce dispositif vise la **location nue**, pas le LMNP. Pour les loueurs en meublé, les travaux restent intégrés à la mécanique d'amortissement (immobilisation et amortissement des composants concernés) ou de charges déductibles selon leur nature.
16 — Obligations comptables et déclaratives du LMNP au réel
Le LMNP au régime réel est tenu à des obligations comptables proches de celles d'une entreprise commerciale : comptabilité d'engagement, livre-journal, grand-livre, inventaire annuel, bilan, compte de résultat, liasse fiscale **2031** avec annexes **2033**. Depuis la suppression de la majoration de 25 % au 1er janvier 2023, l'adhésion à un OGA n'est plus exigée. La déclaration des revenus s'effectue via le formulaire 2042-C-PRO, qui reporte le résultat de la liasse. Compte tenu de la technicité de l'amortissement par composants, de la réintégration plus-value et de l'arbitrage LMNP/LMP, l'accompagnement par un expert-comptable spécialisé en location meublée est fortement recommandé. Voir notre service Expert-comptable LMNP.
17 — Questions fréquentes sur le LMNP en 2026
18 — Sources officielles
Pour vérifier l'application des textes à votre situation : • Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — promulguée le 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026 • Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 — hausse CSG de 1,4 point sur les revenus du patrimoine • Loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025), article 84 — réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP • Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — régulation des meublés de tourisme, registre Declaloc (décrets n° 2026-196 et 2026-197 du 19 mars 2026) • BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 — champ d'application de la location meublée • Article 155 IV du CGI — distinction LMNP / LMP • Article 150 U du CGI — plus-values immobilières des particuliers • Article 50-0 du CGI — micro-BIC, seuils et option pour le réel • Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — liste des meubles obligatoires • impots.gouv.fr — plus-value location meublée • Service-public.fr — location meublée