LMNP 2026 : loi de finances, amortissements, plus-value et CSG 18,6 %

Publié le 2026-06-25 — par Omar ELALAMI TREBKI, expert-comptable.

La loi de finances pour 2026 a été promulguée le 19 février 2026 et est entrée en vigueur le 21 février 2026. Pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l'année est doublement structurante : d'un côté, l'amortissement par composants au régime réel — pierre angulaire du dispositif — est préservé après le rejet de l'amendement de plafonnement à 2 % ; de l'autre, les seuils micro-BIC sont revalorisés à 83 600 €, la CSG est portée à 10,6 % (prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine) et un nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) introduit l'amortissement en location nue. À cela s'ajoute, depuis la LF 2025 et toujours applicable en 2026, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la cession. Ce guide rédigé par [E-Cab](/), cabinet d'expertise comptable en ligne inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables (Région Grand Est), fait le point sur l'ensemble du dispositif LMNP applicable en 2026 et sur les arbitrages à conduire avant la prochaine déclaration.

Ce qu'il faut retenir en 2026

• **Amortissement préservé** : pas de plafonnement à 2 %, le régime par composants reste inchangé (sous-amendement I-3969 écarté du texte final). • **Seuils micro-BIC revalorisés** : 83 600 € (abattement 50 %) pour le meublé longue durée et le tourisme classé, 15 000 € (abattement 30 %) pour le tourisme non classé, 203 100 € (abattement 71 %) pour la parahôtellerie. • **Hausse CSG** : prélèvements sociaux portés de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du patrimoine (LMNP non affilié SSI, dividendes). Les plus-values immobilières restent à 17,2 %. • **Plus-value LMNP** : la réintégration des amortissements (LF 2025) continue de s'appliquer ; exceptions maintenues pour les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et résidences d'accueil familial. • **Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)** : nouvel amortissement 3 % à 5,5 % réservé à la **location nue** de résidence principale, engagement 9 ans, plafonné à 8 000 € / an. • **Registre Declaloc** : enregistrement obligatoire de tous les meublés de tourisme au plus tard le 20 mai 2026 ; sanctions jusqu'à 20 000 €. • **Statut LMP des non-résidents** : fin de l'automaticité (article 53 LF 2026), les revenus professionnels du pays de résidence sont désormais pris en compte.

01 — Cadre

Le LMNP désigne un particulier qui donne en location un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité ne devienne professionnelle au sens fiscal. Les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le logement doit comporter l'ensemble des équipements listés au [décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030983246) (literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien). Le LMNP s'oppose au LMP qui s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 € **et** dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'IR ([article 155 IV du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046860940)). Source de référence : [BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3009-PGP.html).

02 — Les 6 mesures de la loi de finances 2026 qui touchent le LMNP

La LF 2026 (promulguée le 19 février 2026) ne contient pas de réforme structurelle du LMNP mais six dispositions qui modifient l'équation économique du dispositif.

03 — Seuils micro-BIC 2026 : qui est gagnant, qui est perdant

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges. Il est simple, mais souvent défavorable dès qu'il existe un emprunt en cours, car les intérêts et l'amortissement ne sont pas pris en compte. À compter du 1er janvier 2026, les plafonds sont revalorisés dans le cadre de la révision triennale 2026-2028.

04 — Loi anti-Airbnb : la bascule des meublés de tourisme non classés

Pour les loueurs Airbnb / Booking sans classement Atout France, l'effet conjugué de la [loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050606017) et de la LF 2026 est sévère : le plafond passe à **15 000 €** (au lieu de 77 700 € avant 2025) et l'abattement à **30 %** (au lieu de 71 %). Au-delà de 15 000 €, le régime réel devient obligatoire avec ses contraintes comptables (livre-journal, liasse 2031, annexes 2033). La parade : **faire classer le bien** auprès d'un organisme accrédité — classement valable 5 ans, qui rebascule le bien dans le plafond 83 600 € / abattement 50 %. À défaut, deux choix : revenir à la location longue durée (qui reste sous le régime favorable) ou basculer en réel et amortir.

05 — Hausse de la CSG : PS à 18,6 % sur les loyers LMNP

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 augmente la CSG de 1,4 point sur les revenus du patrimoine et de placement. Le taux global des prélèvements sociaux passe ainsi de **17,2 % à 18,6 %**. Sont concernés les loyers LMNP non soumis aux cotisations sociales des indépendants (location de longue durée notamment) et les dividendes. Ne sont **pas** concernés : les revenus LMP, les loyers LMNP déjà soumis aux cotisations SSI (courte durée > 23 000 €), les revenus fonciers et les plus-values immobilières (qui restent à 17,2 %). Pour un LMNP au régime réel dégageant un résultat positif après amortissements de 5 000 €, l'impact direct de la hausse est d'environ 70 € par an ; pour un loueur au micro-BIC avec 20 000 € de recettes, l'impact atteint environ 140 €.

06 — Amortissement au régime réel : mécanique et durées

L'amortissement consiste à étaler comptablement la valeur du bien et de ses composants sur leur durée d'utilisation. Pour un bien meublé, on retient une décomposition par composants conforme aux PCG, sécurisée par l'expert-comptable.

07 — Pourquoi l'amortissement reste l'arme fiscale du LMNP

L'amortissement vient en déduction du résultat BIC, mais ne peut pas créer ou augmenter un déficit ([article 39 C II du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044981779)) : la fraction non utilisée est reportable sans limitation de durée sur les bénéfices futurs de même nature. Sur un investissement financé à crédit, ce mécanisme neutralise fiscalement les loyers pendant de longues années — souvent 10 à 20 ans selon l'emprunt et la décomposition des composants. La LF 2026 confirme ce mécanisme : le sous-amendement n° I-3969 (Iñaki Echaniz, déposé le 14 novembre 2025) qui visait à plafonner l'amortissement à 2 % a été **écarté du texte final** sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité (49.3). Aucun plafonnement, aucune limitation par catégorie, le régime reste intact.

08 — Micro-BIC ou régime réel : la règle d'arbitrage

Le choix se fait en fonction des charges réelles, des intérêts d'emprunt et de la quote-part d'amortissement annuel. En pratique, dès que ces trois postes cumulés dépassent l'abattement forfaitaire (50 % pour la longue durée et le classé, 30 % pour le non classé), le réel devient plus avantageux. **Exemple** : sur un bien acheté 250 000 € (dont 200 000 € amortissables), financé à 80 %, loué 12 000 € / an : intérêts ≈ 4 000 € + taxe foncière, charges, assurance ≈ 1 800 € + amortissement ≈ 6 000 € = 11 800 € de charges. Le réel ramène le résultat imposable à 200 €, contre 6 000 € au micro-BIC (50 % abattement). Économie d'IR + PS : environ 1 800 € par an pour une TMI 30 %. L'option pour le réel doit être formulée **avant le 1er février** de l'année concernée, ou dès le dépôt de la première déclaration en cas de début d'activité ([article 50-0 du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046859797)).

09 — Plus-value LMNP depuis la LF 2025 (toujours applicable en 2026)

Avant 2025, l'amortissement présentait une asymétrie favorable : déduit pendant l'exploitation, ignoré au moment de la cession (prix d'acquisition retenu sans retraitement). [La loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025), article 84](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051181210) a mis fin à cette asymétrie pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 : les amortissements admis en déduction au régime réel doivent être **réintégrés dans le calcul de la plus-value**. La plus-value reste régie par les plus-values immobilières des particuliers ([article 150 U du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038612055)) : 19 % d'IR + 17,2 % de PS (les plus-values immobilières ne subissent pas la hausse CSG 2026), avec abattements pour durée de détention. **Exceptions limitatives** : les résidences services pour étudiants, seniors, EHPAD et résidences d'accueil familial restent hors du dispositif. La LF 2026 n'a pas modifié ce régime.

10 — Abattements pour durée de détention en 2026

Les barèmes d'abattement restent inchangés en 2026 : exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale de PS à 30 ans.

11 — Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) : une alternative en location nue

La LF 2026 introduit à l'article 31 du CGI un dispositif de défiscalisation pour les acquisitions de logements **loués nus** à usage de résidence principale, réalisées entre la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Il ne s'applique pas au LMNP mais constitue un véhicule concurrent qu'il faut connaître pour bien arbitrer. **Conditions** : bâtiment d'habitation collectif (pas de maison individuelle), engagement de location de 9 ans, plafonds de loyer (intermédiaire / social / très social), plafonds de ressources des locataires, location effective dans les 12 mois. **Avantage** : amortissement annuel sur 80 % du prix d'acquisition, taux de 3 % (intermédiaire ancien) à 5,5 % (très social neuf), plafonné à 8 000 € / an (majoré à 10 000 € ou 12 000 € avec ≥ 50 % de logements sociaux). L'amortissement déduit minore le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB III du CGI), ce qui impose un investissement long pour bénéficier des abattements pour durée de détention. Comparativement, le LMNP reste plus souple (pas de plafond de loyer, pas de plafond de ressources) mais le bailleur privé peut être pertinent pour un investisseur recherchant un produit nu en zone tendue.

12 — Registre Declaloc : enregistrement obligatoire de tous les meublés de tourisme

La loi Le Meur, complétée par les [décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053718000), rend l'enregistrement obligatoire pour **tous** les meublés de tourisme sur l'ensemble du territoire (résidence principale ou secondaire, classé ou non classé). Le téléservice national **Declaloc** est opérationnel à compter du **20 mai 2026**. À cette date, aucune annonce ne peut être publiée sur une plateforme (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) sans numéro d'enregistrement valide. **Sanctions** : jusqu'à 10 000 € en cas de défaut d'enregistrement, 20 000 € en cas de fausse déclaration. Les plateformes ont l'obligation de retirer les annonces non conformes. Les loueurs doivent anticiper : enregistrement préalable, mise à jour du DPE, déclaration en mairie le cas échéant (zones soumises à autorisation de changement d'usage : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.).

13 — LMNP / LMP : la bascule (et la nouveauté pour les non-résidents)

Le passage en LMP est automatique dès que les deux conditions de l'article 155 IV du CGI sont **cumulativement** remplies : recettes annuelles supérieures à 23 000 € **et** supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'IR (salaires, BIC, BNC, BA, pensions de retraite). Le LMP entraîne : affiliation obligatoire à la SSI, régime des plus-values **professionnelles** (avec exonération possible au bout de 5 ans d'activité si recettes < 90 000 €, [article 151 septies du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041464766)), imputation des déficits sur le revenu global. **Nouveauté LF 2026 (article 53)** : la requalification automatique en LMP des **non-résidents** fiscaux dépassant 23 000 € sans autre revenu professionnel français est supprimée. Les revenus d'activité professionnelle perçus dans l'État de résidence (salaires, BIC, BNC, BA, retraites — pas les revenus du patrimoine) sont désormais pris en compte, à condition d'être effectivement imposés à un impôt équivalent à l'IR français. Cette mesure sécurise les non-résidents fiscaux qui louent en meublé en France.

14 — TVA et para-hôtellerie

La location meublée à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA ([article 261 D 4° du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050020611)). Mais lorsque le loueur fournit, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, accueil même non personnalisé), l'activité bascule dans le champ de la TVA au taux de 10 %. Cela ouvre la possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien neuf (notamment en résidence services) mais transforme la nature de l'activité (parahôtellerie, plafond micro à 203 100 €, possible affiliation SSI selon le statut). Le choix doit être arbitré au regard du modèle d'exploitation et de l'horizon de détention.

15 — DPE : calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose un calendrier progressif d'interdiction de mise en location pour les logements les plus énergivores, qui s'applique au meublé comme au nu : depuis le **1er janvier 2025**, les logements classés G sont interdits à la location ; **1er janvier 2028** pour les logements F ; **1er janvier 2034** pour les logements E. La LF 2026 prolonge en compensation jusqu'au **31 décembre 2027** le doublement exceptionnel du plafond du déficit foncier (21 400 € au lieu de 10 700 €) pour les travaux permettant à un logement de sortir de la catégorie des passoires énergétiques — mais ce dispositif vise la **location nue**, pas le LMNP. Pour les loueurs en meublé, les travaux restent intégrés à la mécanique d'amortissement (immobilisation et amortissement des composants concernés) ou de charges déductibles selon leur nature.

16 — Obligations comptables et déclaratives du LMNP au réel

Le LMNP au régime réel est tenu à des obligations comptables proches de celles d'une entreprise commerciale : comptabilité d'engagement, livre-journal, grand-livre, inventaire annuel, bilan, compte de résultat, liasse fiscale **2031** avec annexes **2033**. Depuis la suppression de la majoration de 25 % au 1er janvier 2023, l'adhésion à un OGA n'est plus exigée. La déclaration des revenus s'effectue via le formulaire 2042-C-PRO, qui reporte le résultat de la liasse. Compte tenu de la technicité de l'amortissement par composants, de la réintégration plus-value et de l'arbitrage LMNP/LMP, l'accompagnement par un expert-comptable spécialisé en location meublée est fortement recommandé. Voir notre service [Expert-comptable LMNP](/expert-comptable-lmnp).

17 — Questions fréquentes sur le LMNP en 2026

Le LMNP reste-t-il intéressant en 2026 après la hausse de la CSG et la réforme de la plus-value ?

Oui. Pendant la phase d'exploitation, l'amortissement par composants neutralise fiscalement les loyers : la hausse des prélèvements sociaux ne s'applique qu'à compter de la constatation d'un résultat fiscal positif. À la sortie, la réintégration des amortissements demeure compensée par les abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Le régime LMNP conserve un avantage structurel par rapport à la location nue, et la création du statut du bailleur privé (location nue, plafonds de loyer) ne remet pas en cause cet écart pour la majorité des investisseurs.

Faut-il absolument faire classer son meublé de tourisme en 2026 ?

Pour la location courte durée, oui. Un bien classé Atout France bénéficie du plafond 83 600 € avec abattement 50 % ; un bien non classé est limité à 15 000 € avec abattement 30 %. La démarche de classement (1 à 5 étoiles) est valable 5 ans. À cela s'ajoute, dès le 20 mai 2026, l'enregistrement obligatoire sur Declaloc avec numéro d'enregistrement à afficher sur l'annonce.

L'amortissement LMNP sera-t-il plafonné à 2 % comme cela a été évoqué ?

Non. Le sous-amendement n° I-3969 visant à plafonner l'amortissement à 2 % n'a pas été retenu dans le texte final adopté via 49.3. Le mécanisme par composants reste intact en 2026, avec des taux effectifs de l'ordre de 2,5 % à 4 % selon la nature du composant.

Quel est l'impact de la hausse CSG 2026 sur mon LMNP au réel ?

Limité tant que les amortissements absorbent le résultat. La hausse de 17,2 % à 18,6 % (soit +1,4 point) s'applique uniquement au bénéfice imposable. Sur un résultat de 0 €, l'impact est nul. Sur un résultat de 5 000 €, le surcoût est d'environ 70 € par an. Au micro-BIC, l'impact est mécaniquement plus fort car l'abattement forfaitaire ne neutralise pas tout : sur 20 000 € de recettes longue durée (base imposable 10 000 €), le surcoût annuel atteint environ 140 €.

Peut-on porter un LMNP via une SCI en 2026 ?

Pas en SCI à l'IR : dès qu'une SCI exerce une activité de location meublée à titre habituel, elle bascule automatiquement à l'IS ([article 206-2 du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038836929)), ce qui fait perdre le bénéfice du régime LMNP particulier. Pour conserver le régime BIC tout en utilisant une société, on utilise plutôt une SARL de famille (option à l'IR possible), une EURL à l'IR, ou l'exercice en nom propre. Voir notre guide [SCI vs LMNP](/expert-comptable-sci).

Je suis non-résident, suis-je toujours requalifié en LMP au-delà de 23 000 € ?

Non, plus depuis l'article 53 de la LF 2026. Les revenus d'activité professionnelle perçus dans votre État de résidence (salaires, BIC, BNC, BA, retraites) sont désormais pris en compte pour apprécier la seconde condition du LMP, à condition d'être effectivement imposés à un impôt équivalent à l'IR français. Cela met fin à la requalification quasi-automatique des non-résidents qui ne percevaient aucun revenu professionnel en France.

Comment déclarer ses revenus Airbnb en LMNP en 2026 ?

Les revenus tirés d'Airbnb, Booking, Abritel ou de toute autre plateforme de location courte durée relèvent du régime LMNP dès lors que le bien est meublé. Si le meublé est classé Atout France, le seuil micro-BIC est de 83 600 € (abattement 50 %) ; s'il est non classé, le seuil chute à 15 000 € (abattement 30 %). Au-delà ou sur option, le régime réel s'applique avec amortissement par composants. À compter du 20 mai 2026, l'enregistrement sur Declaloc est obligatoire et le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce, y compris Airbnb. Les revenus transmis automatiquement par les plateformes à l'administration fiscale (article 242 bis du CGI) doivent être reportés sur la 2042-C-PRO au micro-BIC ou via la liasse 2031 au réel.

Comment fonctionne le déficit en LMNP au régime réel ?

Au régime réel, le résultat fiscal LMNP peut être déficitaire grâce aux charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, honoraires), à l'exclusion des amortissements qui ne peuvent jamais créer ni aggraver un déficit (article 39 C II 2 du CGI). Le déficit issu des charges est imputable uniquement sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes ; il n'est jamais imputable sur le revenu global du foyer (différence majeure avec le LMP). Les amortissements non utilisés du fait du plafonnement sont reportés sans limite de durée et viennent en déduction des résultats LMNP futurs.

Que devient un LMNP en cas de succession ou de donation en 2026 ?

En cas de transmission (succession ou donation) d'un bien exploité en LMNP, les héritiers ou donataires reprennent le bien à sa valeur vénale au jour de la transmission, qui devient leur nouvelle base d'amortissement (purge de la plus-value latente). Les amortissements antérieurement déduits par le défunt ou le donateur ne sont pas réintégrés à cette occasion : la réintégration LF 2025 ne s'applique qu'à une cession à titre onéreux. Le pacte Dutreil ne s'applique pas au LMNP (activité civile au sens fiscal), mais des stratégies de démembrement (donation de la nue-propriété) et de société à l'IS (SARL de famille à l'IR ou EURL) peuvent être étudiées pour optimiser la transmission. Voir notre [guide sur la transmission d'entreprise](/ressources/pacte-dutreil-transmission-entreprise).

18 — Sources officielles

Pour vérifier l'application des textes à votre situation : • [Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053509624) — promulguée le 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026 • [Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050866974) — hausse CSG de 1,4 point sur les revenus du patrimoine • [Loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025), article 84](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051181210) — réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP • [Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050606017) — régulation des meublés de tourisme, registre Declaloc (décrets n° 2026-196 et 2026-197 du 19 mars 2026) • [BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3009-PGP.html) — champ d'application de la location meublée • [Article 155 IV du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046860940) — distinction LMNP / LMP • [Article 150 U du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038612055) — plus-values immobilières des particuliers • [Article 50-0 du CGI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000046859797) — micro-BIC, seuils et option pour le réel • [Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030983246) — liste des meubles obligatoires • [impots.gouv.fr — plus-value location meublée](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la) • [Service-public.fr — location meublée](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32805)

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qui change pour le LMNP avec la loi de finances 2026 ?

La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne touche pas au mécanisme d'amortissement LMNP (l'amendement plafonnant l'amortissement à 2 % n'a pas été retenu). Elle revalorise en revanche les seuils micro-BIC à 83 600 € pour la location meublée longue durée et le meublé de tourisme classé (abattement 50 %), maintient 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé (abattement 30 %), et porte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,2 % à 18,6 % par hausse de la CSG. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, instaurée par la LF 2025, reste applicable.

Quels sont les seuils micro-BIC LMNP en 2026 ?

Pour les recettes encaissées à compter du 1er janvier 2026 : 83 600 € (abattement 50 %) pour la location meublée longue durée, le meublé de tourisme classé et les chambres d'hôtes ; 15 000 € (abattement 30 %) pour le meublé de tourisme non classé ; 203 100 € (abattement 71 %) pour la parahôtellerie. Les déclarations 2026 portant sur les revenus 2025 restent soumises aux seuils précédents (77 700 € / 15 000 €).

Quel est le taux de prélèvements sociaux LMNP en 2026 ?

À compter du 1er janvier 2026, la CSG est portée de 9,2 % à 10,6 %, ce qui relève le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,2 % à 18,6 %. Cette hausse s'applique aux loyers LMNP non soumis aux cotisations sociales des indépendants. Les plus-values immobilières restent imposées à 17,2 % de PS.

L'amortissement LMNP est-il plafonné en 2026 ?

Non. Le sous-amendement n° I-3969 qui visait à plafonner l'amortissement LMNP à 2 % a été écarté du texte final adopté via l'article 49.3. Les loueurs au régime réel conservent l'amortissement par composants (gros œuvre, façade, installations, agencement, mobilier) avec des taux effectifs de l'ordre de 2,5 % à 4 % selon la nature du composant.

Comment se calcule la plus-value LMNP en 2026 ?

Depuis l'article 84 de la LF 2025, les amortissements admis en déduction au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession, ce qui minore le prix d'acquisition retenu et augmente la base imposable. Le régime reste celui des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI) : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention, exonération totale d'IR au-delà de 22 ans, exonération totale de PS au-delà de 30 ans. Les résidences services pour étudiants, seniors, EHPAD et résidences d'accueil familial restent hors du dispositif de réintégration.

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?

C'est un nouveau dispositif introduit par la LF 2026 à l'article 31 du CGI, applicable à la location nue de résidence principale (et non au LMNP). Il ouvre droit à un amortissement déductible des revenus fonciers, sur 80 % du prix d'acquisition, à un taux compris entre 3 % et 5,5 % selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) et le caractère neuf ou ancien du logement, plafonné à 8 000 € par an. Il est conditionné à un engagement de location de 9 ans dans un bâtiment d'habitation collectif.

Le registre Declaloc est-il obligatoire pour mon meublé en 2026 ?

Oui. La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) rend l'enregistrement obligatoire pour tous les meublés de tourisme. Le téléservice national Declaloc est opérationnel au plus tard le 20 mai 2026 : à compter de cette date, aucune annonce ne peut être publiée sans numéro d'enregistrement valide. Les sanctions atteignent 10 000 € en cas de défaut d'enregistrement et 20 000 € en cas de fausse déclaration.

Comment déclarer ses revenus Airbnb en LMNP en 2026 ?

Les revenus Airbnb relèvent du régime LMNP dès lors que le bien est meublé. Si le meublé est classé Atout France, le seuil micro-BIC est de 83 600 € (abattement 50 %) ; non classé, 15 000 € (abattement 30 %). À compter du 20 mai 2026, l'enregistrement Declaloc est obligatoire et le numéro doit figurer sur chaque annonce. Les revenus transmis par les plateformes (article 242 bis du CGI) sont reportés sur la 2042-C-PRO au micro-BIC ou via la liasse 2031 au réel.

Comment fonctionne le déficit LMNP au régime réel ?

Au régime réel, le déficit issu des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, honoraires) est imputable uniquement sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, jamais sur le revenu global (différence majeure avec le LMP). Les amortissements ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit (article 39 C II 2 du CGI) ; la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les résultats LMNP futurs.

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